谈谈物业公司应如何妥善解决房屋漏水问题

房屋漏水问题经常引发业主与物业、开发商之间的纠纷，是一件十分愁苦棘手的问题，物业公司作为业主与开发商之间的中间机构，应该要如何妥善解决房屋漏水问题呢？

一、如果是业主邻里之间的专有部位漏水，需要确定责任主体是谁。

如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的房屋漏水，最常见的是楼上装修的防水工程没有处理好导致楼下业主家受损。这种情况物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是房屋漏水维修责任主体。

二、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。

（1）如在保修期内，物业的应对措施有三点：一是向开发商反映，要求维修处理；二是及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。

（2）如已超出保修期，一应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同通过使用维修资金方式承担（没有维修资金的由全体业主出资）；二是以书面形式向业主委员会反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供房屋漏水维修方案，介绍维修资金使用的程序。

三、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。物业公司的痕迹管理包括：

（1）有业主反映房屋漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录（请业主签字确认）；

（2）向施工单位反映情况并要求质保维修的书面函告；

（3）紧急情况进行房屋漏水维修处理的工作记录和费用记录；

（4）向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明；

（5）向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。

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